再建築不可物件でカフェを開業

カフェを開業を決め、店舗選びを考える上で、自宅改装やスケルトン店舗、居抜き店舗などを思い浮かべる人が多いと思います。スタートはできるだけ家賃が安いところを探したいものですよね。
ですが、立地が良い場所は家賃が高く、自宅兼用だと何かと不便になってしまうかもしれんません。そうしてできるだけ安い不動産物件を探していると再建築不可という物件を目にすることがあるでしょう。今回提案したいのはその再建築不可物件を利用したカフェなのです。
再建築不可物件って何？と聞いたことがない人もいると思うので、その説明から始めたいとお思います。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは文字通り、再建築ができない物件のことです。
どうして再建築できないのかというと大体2つの理由があげられます。

区画整理予定地域

1つ目の理由は将来、道路になる予定や区画整理の計画があるエリアだからです。区画整理予定地域は再建築することができません。
しかも、将来的に国に収容されるため長期間、土地を所有できないというような制限がついた物件ということになります。

接道義務

2つ目の理由は接道義務を果たせていないからです。
接道義務とは道幅が4m以上の道路に2m以上接していない土地に建物を建ててはいけないという法律です。
この接道義務が制定される前に建てられた建物がそれに当たります。この法律が制定されたのが、1950年（昭和25年）になるので、再建築不可の土地に立つ建物の築年数は2022年（令和4年）現在で最も古いものになると72年は経っていることになります。元に再建築不可物件の多くは、再建築不可の物件の多くは築年数が相当古いものが多く、50年、60年を超える建物も多く見かけられ、かなり老朽化しているといえます。

再建築不可物件の価値とは

再建築不可物件の価値ははっきり言って低いです。なぜなら、再建築不可物件の建物は少なくても築30年以上たっていることが多く、担保価値は期待できませんし、耐用年数を考えるとギリギリで解体費用のほうが高くつく可能性もあるからです。しかも、接道義務を果たしていないことが多く、道路幅が狭いため大型車両の利用がしにくいため、駐車場や資材置き場としての利用価値も決して高くありません。

再建築不可物件はローンを組める？

そのような再建築不可物件はローンを組めるのでしょうか。
抵当権の設定登記が可能なのでローンを組むことは可能です。
しかし、土地や建物の価値が低いため、借り入れするのは難しいと考えたほうがいいでしょう。

再建築不可を回避する方法

接道義務を果たせれば、再建築不可を回避できます。
接道義務を果たした土地が隣接しているのなら、その土地を併せて購入する方法があります。
同時に購入するのは費用的に難しいかもしれませんが、その場合は専門家に任せるといいでしょう。

売却するとなると、また違った注意点があるため、今から売却する方はこちらを参考にして下さい。

リノベーションして雰囲気のあるカフェに

このような制約のある再建築不可物件ですが、その分、販売価格が低くなっています。
価格だけで購入することはおすすめできませんが、十分検討した上で活用できるのなら購入を考えてもいいでしょう。
例えば、古民家風の建物が人気ですので、再建築不可物件は狙い目です。
隠れ家的な古民家カフェを開業するという利用方法があります。
建物の雰囲気がいいのなら、多少のコストは掛かりますがリノベーションしてもいいかもしれません。
どこまでがリノベーションなのか、その範囲は判断が難しいため、専門家に相談したほうが無難です。